もうやめませんか「ローコスト住宅」


こんにちは。ばんどうです。

今回は機会があるごとに、何度もお話ししてきたテーマです。

 

本物のコスト削減とは「コンストラクション・マネジメント:略称C・M」といって、建築を品質と工程と価格の三つの側面から科学的に体系づけた学問があります。

残念ながら日本には「C・M」を教えるところがありませんが、かたやアメリカなどでは100近い教育機関で学ぶことが出来ます。

 

しっかりとした科学に裏付けされないコストの削減は無理があるので、反復して再現が出来なくなります。そこで、仕入れを有利にしようと棟数を増やします。その為に事業規模を大きくします。

そのことが逆に人件費に食われてコストを削減できなくします。目玉商品として利益を度外視した商品をおとり広告の様に陳列して、お客様が来てしまえばこっちのものだと違う商品へと契約を誘導します。

 

では、「C・M」といわれる科学ではこのコストのことをどう考えているのでしょうか?高級住宅と低価格住宅の違いはどこから生まれるのでしょう。

 

価格を構成する要素は

【①材料の価格】✕【②数量】+【③職人や技術者の賃金】✕【④工期や拘束時間】=【⑤住宅の価格】となります。

 

低価格住宅

①安い材料又は安く仕入れて✕②数を減らす+③安く雇える職人を採用して、④すぐに造れるような設計や仕上げにする=⑤低価格の実現

 

高級住宅

①高価な材料✕②ふんだんに使い+③高価な手間を払わないと雇えない熟練の職人の採用✕④手間暇かけた念入りな造り=⑤高級住宅

 

しかし低価格住宅を提供するために事業規模を大きくして、広告費や活動費を拡大すれば結局の所、その価格では提供できなくなるために「目玉商品」で人寄せをして、追加・変更などで結局通常と思える商品を、世間相場かそれ以上で購入することになります。住宅業者も「価格の構成要素」のうち、どこかに無理をせざるおえなくなり、それが職人さん・納入業者さんの悲鳴や苦情となってインターネットなどに出てくるようになります。

 

おおよそ、物には「買い手」と「売り手」の間に時間をかけて造られてきた「相場(或いは平均的な価格)」というものがあります。

 

スーパーのバーゲンならいざ知らず(私も好きですが…)長い時間をかけて造り、もしかして一生住むかも知れない住まいです。

 

あまりにも安い、あまりにも高い、その根拠を「しっかりとした物差し」で探ってみることは大切です。

今回は、もうやめませんか「ローコスト住宅」というお話でした。

 

 


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